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la gran intervención
del peronismo en la capital fue Ezeiza: "Una verdadera operación
territorial, con sus bosques, su aeropuerto, espacios populares de diversión,
las colonias de vacaciones de la FEP y los barrios de viviendas, tanto de chalés
como los monoblocks del Banco Hipotecario, que pueden verse desde la autopista.
También está allí en germen el proyecto de accesos radiales a la
ciudad". Ballent destaca que la Ricchieri fue la primera autopista del país.
Para ella, la gestión de Perón "construye un paisaje en lo que antes era
un vacío alrededor del río Matanza, y combina del mejor modo los impulsos
modernizadores con los programas de bienestar social y vivienda
La politica de vivienda de los gobiernos peronistas 1945/52 1952/55
| Costitucion peronista de 1949 Art.37 insisoIII punto II: Derecho a la vivienda - El derecho a un albergue higiénico, con un mínimo de comodidades hogareñas es inherente a la condición humana. |
Los instrumentos de la política de vivienda del gobierno peronista
inaugurado el 4 de junio de 1946 fueron cuatro: los créditos hipotecarios, la
construcción directa por parte de las autoridades, la líberación de derechos
de importación para los materiales de construcción y la prórroga de los
contratos de alquiler.
La principal herramienta con que contó para hacer frente al problema
de la vivienda fue el Banco Hipotecario Nacional, cuyo funcionamiento se encuadró
en el marco de la reforma bancaria iniciada ese año a partir del Decreto
8.503/46 que nacionalizó el Banco Central.` Una serie de decretos y leyes
posteriores organizaron lo que se conoció como el "sistema bancario
oficial", y dieron nuevas cartas orgánicas a los bancos oficiales. Toda
esta legislación iba a quedar posteriormente ratificada por la Ley 12.962.
El decreto que estableció el régimen del Banco Hipotecario Nacional
fue el que lleva el número 14.96 1, ratificado por la Sección vii de la Ley
12.962. El artículo 1 del mismo definía la institución como "una entidad
autárquica del Estado nacional que integra el sistema del Banco Central de la
República Argentina a los fines de la coordinación de sus actividades con la
política económica, financiera y social del Estado". Al determinar que su
objeto era el otorgamiento de crédito real con garantía hipotecaria, se puntualizaba
que sería la única institución oficial habilitada para realizar específicamente
tales funciones (art. 4).
El
mismo limitó los préstamos ordinarios no destinados a edificación hasta casi
desaparecer después de 1950.por el contrario, los préstamos de fomento para la
edificacion pasaron de representar el 10% del monto total escriturado en
1947, al 73% de 1953, salvo el leve retroceso experimentado en 1952, momento en
que se intentó inyectar a la plaza fondos destinados a atender la demanda más
solvente, con el fin de incentivarla.
La
característica más saliente de la nueva carta orgánica fue la sustitución
del instrumento operativo tradicional, la cédula, por el suministro de dinero
efectivo por parte del Banco Central, Esta provisión de fondos para el cumplímiento
de sus funciones se efectuaba con la garantía de las hipotecas realizadas,
tributando el Banco un interés del 2,8% anual sobre las sumas recibidas, cuyo
importe se debitaba periódicamente.
Esta sustancial modificación operativa fue seguida por otra resolución del Banco Central del 22 de junio de 1946, que disponía el rescate en efectivo, a la par, más los intereses corridos hasta el 30 de junio del mismo año, de todas las Cédulas Hipotecarias Argentinas.
Pese
a la magnitud de las operaciones a realizar, todo el procedimiento se cumplió
debidamente, realizándose la tarea con un mínimo de molestias para el público.
El
valor nominal de las cédulas en plaza ascendía a $1.497.329.000 y su rescate
en efectivo, con intereses, importaba $1.510.699.333,25. Al 31 de diciembre de
1946 habían sido rescatadas por un valor de $1.495.191.550 y se habían abonado
$1.459.843.170,98, que incluían el valor nominal de los títulos, los intereses
y otros saldos pendientes de pago a los depositantes en el momento del rescate.
Durante 1946 la aplicación de las normas de la nueva carta orgánica debió limitarse a aspectos más bien secundarios. La innovación más radical puesta en práctica fue la del otorgamiento de préstamos en efectivo, puesto que, en razón de carecerse de reglamentos correspondientes para operar en otras condiciones, fue preciso mantener las anteriores modalidades, prescriptas por las leyes 8.172 y 10.676 vinculadas a préstamos ya constituidos o que se constituyesen durante ese período, formalizándose los contratos hipotecarios bajo las mismas bases anteriores de intereses y plazos."
Se procuró otorgar la mayor ayuda y los máximos benieficios a las
personas menos pudientes, con preferencia a los jefes de familia, obreros o trabajadores modestos. Y con ese fin el
Banco amplió las facilidades de sus préstamos, instituyéndose créditos de
fomento, con tipo de interés que llegaban al 2,80%, y con los márgenes de
garantía totalmente cubiertos, pues sus importes alcanzan el 100% del valor de
los inmuebles afectados, tales características se complementaban con un seguro
de vida del deudor, para destinar su importe al pago de la deuda hipotecaria en
la eventualidad de la muerte del titular.
Se trataban especialmente las operaciones destinadas a construir casas de departamentos, para habitación de propietarios, socios de cooperativas, de mutualidades o de sociedades de responsabilidad limitada, casas colectivas para alquilar módicamente, para levantar hoteles de turismo, salas de espectáculos públicos, clínicas, establecimientos de enseñanza y fincas de verano. Del mismo modo se contemplaban financiaciones para urbanizar o crear nuevos barrios familiares.
Con la radical innovación en la forma de obtener fondos para los préstamos,
el Banco dejó de ser un mero comisionista de los capitales en busca de inversión
provechosa y segura y, al quedar habilitado para acordar préstamos directamente
en dinero efectivo, sus funciones cobraron de inmediato una mayor agilidad,
permitiéndole el extraordinario desarrollo de sus operaciones que ya acusaba el
ejercicio de 1947, con la especial significación de que a la gran masa de
dinero movilizada se le dio una dirección social definida.
La evolución de la deuda hipotecaria demuestra que el Banco después
de haber cumplido ampliamente los fines para los que había sido creado había
llegado a una especie
Este proceso, sin embargo, se interrumpió después de la crisis de
1930, cuando se observa que tan sólo el 30% de los créditos hipotecarios
corresponde a la cartera de la institución en 1936, y ese mismo porcentaje se
mantiene en 1945.
Hubo períodos, como el de la crisis de 1929 (que se prolongó hasta el
estallido de la Segunda Guerra Mundial) en que el Banco, en lugar de ayudar a
atenuar los efectos de la crisis, absteniéndose de empeorar la situación del
mercado inmobiliario, fuertemente presionado por la oferta de venta de gran
cantidad de propiedades, al verse obligado por el mecanismo legal y económico
de su Carta Orgánica a una liquidación forzada de inmuebles contribuyó a la
caída vertical de los valores inmobiliarios.27
Las autoridades que asumieron la conducción económica del país en
1946 necesitaban incrementar los ingresos del Banco mediante recursos genuinos,
en un contexto de crecimiento de la economía nacional, cuando las cédulas
hipotecarias ofrecían un bajo interés y estaban gravadas por créditos, al
tiempo que el proceso inflacionario iniciado al término de la guerra mundial
hacía posible desde 1940 las cancelaciones adelantadas en detrimento de la
cartera de la institución.
Por otra parte, el gobierno quería utilizar el crédito del banco para
fomentar la construcción de viviendas para los trabajadores. Resultaba así que
el 4% de interés que devengaban las cédulas hipotecarias era, a la vez, muy
bajo para los potenciales inversores, y elevado para los modestos prestatarios
que deseaban una casa para vivir. Se hacía imperioso entonces que el Banco
modificara sustancialmente las
bases financieras bajo las que había actuado hasta entonces.
A partir de 1947 se registra en la operatoria del Banco un notable
incremento. Ya en ese año se acordaron préstamos por un volumen que tanto en
número de operaciones, como en monto duplicó el del año precedente.
Como dijimos, las diversas reglamentaciones que rigieron el
otorgamiento de los préstamos establecieron tratamientos preferenciales en
cuanto a porcentaje de acuersdos, plazos e intereses, a las operaciones
destinadas a la construcción o adquisición de la vivienda propia,
especialmente cuando el titular era beneficiario de institutos de previsión
social. Igual consideración cabe hacer con relación a los préstamos para la
reconstrucción de San Juan (Ley 12.865.
Se extendió también durante varios años el apoyo crediticio del
Banco a la edificación sobre casas de una sola planta y espacios libres,
conforme al Decreto 16.465/47 y sus ampliaciones. En un orden general, las
reglamentaciones sucesivas contuvieron también previsiones relativas al
otorgamiento de préstamos destinados a la construcción de casas o grupos de
viviendas para locación o venta, como asimismo normas para el acuerdo de
créditos a cooperativas o asociaciones civiles sin fines de lucro destinados a
la construcción de viviendas de sus afiliados, y para la edificación de
hoteles, establecimientos educativos y de medicina asistencial.
Yujnovsky señala que, en la Capital Federal, la superficie a cubrir
por los permisos de edificación descendió relativamente al tiempo que se
incrementó la de los partidos del Gran Buenos Aires, a un ritmo muy inferior al
del flujo financiero.
Esto debido al cambio ocurrido en las características del crédito:
aumentó el correspondiente a obras en la periferia del área metropolitana y
para sectores de menores ingresos relativos, siendo baja la superficie promedio
de las obras involucradas. Por ello, el incremento de los créditos no incidió
tanto en la superficie total de construcción.
El plan económico adoptado por el gobierno para enfrentar la recesión
que comienza en 1950 determinó una caída del flujo financiero anual para ese
año y el siguiente, lo que se reflejó también en el monto del saldo. Estas
reducciones son anteriores a la caída de la producción en el sector
construcción, cuyo punto más bajo se halla recién en 1953. Posteriormente, y
de acuerdo con los lineamientos del Segundo Plan Quinquenal, en que se
intentó aplicar una política de crédito antirrecesivo, el flujo financiero
volvió a aumentar abruptamente hasta 1954, cuando se alcanzó el máximo de
monto escriturado en todo el período histórico desde 1900 hasta nuestros días
También creció la cartera de préstamos hasta llegar a un máximo en
1955; después de una reducción en 1951, el porcentaje de la inversión con
financiamiento a largo plazo aumentó en forma sustancial, hasta llegar al 67%
en 1954.
Por resolución del Banco Central de fecha 31 de mayo de 1949, se
encomendó al Banco Hipotecario Nacional la atención de los préstamos
hipotecarios que debían acordar las Sociedades de Ahorro para la Vivienda, a
las cuales, posteriormente, por Decreto 32.002/49
del Poder Ejecutivo Nacional, se les retiró la personería jurídica. En el
mismo decreto se estableció que los créditos hipotecarios constituidos a favor
de dichas entidades fueran transferidos al Banco.
En cumplimiento de esta disposición el Banco Central como liquidador
de las compañías resolvió que, a partir del
1de julio de 1950, el Banco Hipotecario Nacional tomara a
Su cargo la administración de las carteras de las ocho propiedades que
funcionaban en Capital Federal, y a partir del 1 de agosto de las seis
sociedades del interior, todo ello :como paso preliminar para la transferencia
definitiva de Dichas carteras, que se concretó más adelante, de acuerdo con
las bases establecidas entre la institución y la entidad liquidadora.
La incorporación de las precitadas tareas y el incremento del número
de viviendas erigidas por acción directa hicieron necesaria la creación de
organismos específicamente afectados a la administración de los inmuebles,
siendo de destacar que al término de 1955 las unidades administradas por el
Banco alcanzaban a 4.49 1, de las que 2.779 estaban entregadas en locación y
1.712 en venta.
Entre las reformas introducidas en el orden interno de la institución,
con el propósito de amoldar el mecanismo administrativo a las exigencias y
modalidades de las nuevas operaciones, cabe consignar como una de las más
importantes la que confiere autonomía a las sucursales para acordar préstamos
directamente y hasta ciertos límites, graduados en relación con sus
respectivas categorías. Esta innovación promovió una intensa actividad en las
sucursales.
Esta reforma se complementó con la creación de cuatro gerencias regionales denominadas "Capital y suburbano", "Buenos Aires y Sud", "Litoral y Norte", "Centro y Cuyo", que tuvieron la supervisión de las sucursales de su respectivas zonas.
El vasto desarrollo de la actividad del Banco bajo el régimen de su
Ley Orgánica de 1946 queda reflejado a
La acción directa del Banco en materia de construcciones se realizó
inicialmente con fondos provistos por el Estado, y, luego, en el período de
mayor desenvolvimiento, con recursos del Banco Central y fondos propios de la
ínstitución.
Por Ley 13.539 se autorizó al Estado la venta de los bienes inmuebles
de su propiedad considerados de derecho privado. En su decreto reglamentario el
15.054/50 se determinó que el Banco tomaría a su cargo la venta de las tierras
al público, prestando asimismo su colaboración para la fijación de los
precios básicos, labor en cuyo cumplimiento la institución procedió a la
tasación, estudio de los títulos, mensuras, amojonamientos, remate y
escrituración de numerosas propiedades.
El Banco participó asimismo de la elaboración del proyecto originario
que se concretó en la Ley 14.277 que disponía la venta por su intermedio de
todas las viviendas construidas o adquiridas por los ministerios nacionales a
través de sus dependencias centralizadas o descentralizadas o que por cualquier
título pertenecieran al Estado, y la enajenación de los sobrantes de los
predios adquiridos para la formación de barrios de viviendas, siempre que no
estuviesen afectados a necesidades de servicios públicos. Para la ejecución de
lo dispuesto el Banco implantó un régimen especial de préstamos a otorgarse a
los adquirentes.
Es interesante consignar, con relación a la ampliación de funciones,
la evolución de la cantidad de personal del banco que crece un poco mas del 10
%
Pese a lo que indicaba la ley, el Banco no fue la única institución pública que otorgaba créditos hipotecarios. En enero de 1947 comenzaron a jubilarse los empleados de comercio. los beneficios de los afiliados de la caja, que contaba con 600.000 miembros, se extendían al otorgamiento de préstamos en efectivo o hipotecarios.
Al cumplir tres años de actividad el
INPS
creado por decreto ley 29.176 adoptó la creación de
secciones jubilatorias, secciones de maternidad e infancia, accidentes de
trabajo, préstamos con garantía real ordinaria para dotar a sus afiliados de
créditos para la vivienda.` Su participación alcanzó el 9% del total de
fondos escríturados en el período 1950/1954, con un promedio de 3.574
créditos anuales entre 1950/1955 y 3.696 en 1954/1955.
Una nota del periódico sindical de julio de 1955 señala que el Instituto de Previsión Social había realizado préstamos a las entidades gremiales para constrouir 513 viviensas y 21 barrios con 3620 departamentos.
En cuanto a la construcción directa por parte del
Estado. de ésta participaron el Ministerio de Obras Públicas de la Nación
así como institutos provinciales de vivienda, aunque en muchos de estos casos
el Banco se encargara de la adjudicación y ofreciera los préstamos para su
venta.
El Ministerio de Obras Públicas fue también
proyectista sobre todo, del más grande emprendimiento del momento en materia de
vivienda, Ciudad Evita, en La Matanza. Provincia de Buenos Aires, conjunto de
quince mil viviendas con equipamiento de servicios (escuelas, almacenes,
comisaría, iglesia, etc.) del que se llegaron a construir cinco mil. Otro de
sus proyecto del mismo ministerio fue el barrio Presidente Perón, con 427
viviendas en el barrio Saavedra de la Capital Federal.
A la tradicional gestión crediticia del Banco se le
agregó. por Decreto 24.155/47, el ejercicio de la acción directa en materia de
construcción de viviendas, al transferírsele a la institución las funciones
que por Decreto 157/45 se habían confiado a la Administración Nacional
de la Vivienda así como de las funciones de crédito hipotecario que cumplen
actualmente las otras instituciones oficiales del Estado, sean de previsión
social o de otra naturaleza Art. 4, 43, y 44 del Decreto 14.961/46), siendo la
única
En el desarrollo de esta nueva gestión, el Banco
encaró y ejecutó vastos planes de edificación de viviendas en todo el país,
las que se destinaron a locación o a venta.
Corresponde destacar la importante actuación cumpli
En diciembre de 1947 se
decidió invertir cien millones de pesos en la construcción de viviendas
populares, sin
Bajo
este crédito quedaban comprendidos los decretos:
Decretoley 18.372 del 27 de
julio de 1947 por
Decreto ley 28.504 del 16 de setiembre de 1947 por $12.600.000,00.
Decreto ley 32.554 del 20 de octubre de 1947 por $ 105.600,00.
Decreto ley 3.221 del 20 de octubre de 1947 en lo que se refería al
artículo 2.
El ente ejecutor del plan, que abarcaba todo el
país, sería el Ministerio de Obras Públicas .
En 1948 la Administración Nacional de la vivienda, dependiente del Banco Hipotecario Nacional, estableció un acuerdo con el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Mendoza, al que luego adhirieron las de Córdoba, San Juan, Santa Fe, San Luis, Entre Ríos y Tucumán, consistente en que la institución ejecutaría y financiaría primero las obras, para luego adjudicarlas a su costo de terminación mediante préstamos individuales de fomento.
Del libro Del trabajo a casa Politica de vivienda del gobierno peronista. Horacio Gaggero y Alicia Garro
